Qual o valor da parcela de um financiamento de imóvel e como é feito o cálculo?

“Qual o valor da parcela de um financiamento de imóvel?” — esse é o questionamento feito pela maioria dos compradores de imóvel, que também buscam um simulador de financiamento imobiliário. Isso porque o cliente precisa certificar-se de que conseguirá pagar o empréstimo para a compra de imóvel.

Assim, a fim de evitar surpresas, o comprador deve atentar aos elementos que compõem o valor de financiamento e à forma de realização do cálculo das parcelas de financiamento. Para esclarecer o assunto, fizemos este post. Fique conosco para entender mais!

O que compõe o valor das parcelas de um financiamento?

Antes de explicar como é realizado o cálculo de parcelas do financiamento imobiliário, é necessário analisar os 4 elementos que integram o valor mensal, a saber: amortização da dívida, juros, custos operacionais e taxas de seguro.

Amortização da dívida

Baseada no montante total a ser financiado, a amortização é a diminuição do saldo devedor referente ao valor do empréstimo. Essa acontece devido aos pagamentos periódicos, os quais permitem a quitação da dívida, influenciando o valor final do financiamento do imóvel.

Dessa forma, o SAC (Sistema de Amortização Constante) ganha destaque, uma vez que determina um valor único de parcela de amortização durante as prestações. Com o passar do tempo, a tendência é que a taxa de juros diminua, de modo gradual e mensal.

Por outro lado, existe a Tabela Price, conhecida como Sistema Francês de Amortização, a qual estabelece o pagamento do débito em parcelas fixas, com a redução das taxas de juros e o aumento da amortização.

Já o Sistema de Amortização Crescente – SACRE é a junção do SAC e da Tabela Price. É caracterizado pelo aumento do montante das parcelas até alcançar um valor máximo. Em seguida, o valor das próximas parcelas passa a ser reduzido até o pagamento final da dívida.

Juros

Os juros são responsáveis por remunerar os bancos e as financeiras que concedem o financiamento imobiliário. A taxa de juros varia entre os bancos e segue índices indexadores diferentes. Dentre os mais comuns, podemos listar a Taxa Referencial (TR) e o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

É fato que os juros incidem sobre as parcelas mensais de um financiamento de imóvel, sendo recalculados de forma mensal, em decorrência do saldo devedor atualizado com o sistema de amortizações.

Custos operacionais

Conhecidos como taxa de administração, os custos operacionais são cobrados pelos bancos e instituições financeiras para administrar a negociação de financiamento imobiliário.

É um valor cobrado pela performance do negócio, e cabe ressaltar que o preço difere entre os bancos, que criam tabelas próprias de seus serviços. Logo, aconselha-se observar tal tabela antes da contratação do financiamento imobiliário, pois a taxa de administração influencia o cálculo de suas parcelas.

Taxas de seguro

Em regra, os bancos costumam solicitar a realização de seguros na contratação de um financiamento, sendo que o valor pago por ele é o prêmio. São exigidos dois tipos de seguros: o MIP – Morte e Invalidez Permanente e o DFI – Danos Físicos ao Imóvel.

O MIP é um seguro de tipo pessoal, o qual garante o pagamento do financiamento mesmo que aconteça a morte do contratante ou que ele sofra alguma invalidez permanente, de modo que a contratação será liquidada. Por essa razão, o seu valor corresponde ao montante total desse financiamento.

Por sua vez, o DFI tem natureza material e seu valor é associado ao valor da avaliação do imóvel. Além disso, a indenização de tal seguro é pelo sinistro contra o imóvel.

Como é feito o cálculo de parcelas do financiamento?

Explicados os elementos que compõem o valor, é hora de deslindar o cálculo de parcelas do financiamento. O ideal é que a conta seja feita no Excel. Nesse caso, a fórmula seria “=PGTO(taxa;nper;pv)”, na qual o “pgto” refere-se ao custo de cada parcela; a “taxa” é o valor da taxa de juros; “nper” é o número de mensalidades; e “pv” é o custo do imóvel.

Caso opte-se por fazer do modo manual, é necessário considerar o prazo para pagamento e o tipo de financiamento, que pode ser SAC, SACRE ou Tabela Price, como já dito. Ademais, é fundamental considerar a taxa de juros apresentada por cada banco, a fim de escolher o melhor.

Ainda, pondera-se a quantia paga a título de entrada, que corresponde a 30% do imóvel. Na compra pelo programa Minha Casa Minha Vida, pode ser usado o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), incluído como entrada.

Veja algumas simulações de valores de primeira parcela

Para realizar essa simulação, vamos considerar que o comprador tenha três anos do cadastro FGTS e um imóvel de R$ 185.000,00.

1ª Simulação:

  • entrada ofertada: R$ 60.037,94;
  • valor financiado: R$ 124.962,06;
  • taxa de juros: 6,69%.

Nesse caso, a primeira parcela seria de R$ 1.049,99. É fato que o mesmo cálculo deve ser feito de maneira mensal, pois é possível que haja variações, devido às amortizações.

2ª Simulação:

  • entrada ofertada: R$ 37.000,00;
  • valor financiado: R$ 148.000,00;
  • taxa de juros: 7,93%.

O valor pago como primeira parcela seria de R$ 1.409,15.

3ª Simulação:

  • entrada ofertada: R$ 63.387,34;
  • valor financiado: R$ 141.612,66;
  • taxa de juros: 7,93%.

A primeira parcela seria de R$ 1.349,99.

4ª Simulação:

  • entrada ofertada: R$ 76.139,64;
  • valor financiado: R$ 108.860,36;
  • taxa de juros: 5,11%.

A primeira parcela seria na quantia de R$ 779,99.

É importante lembrar que o FGTS somente pode ser utilizado quando não houver financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), e o referido fundo não pode ter sido usado para esse fim nos últimos 3 anos.

Já o comprador do imóvel não deve ser proprietário de nenhuma moradia urbana onde reside ou trabalha e precisa ter um trabalho sob regime do FGTS por 3 anos consecutivos ou não, na mesma empresa ou em outras.

Diante disso, é clara a necessidade de analisar o valor das parcelas do financiamento, em especial para saber se cabe no orçamento do comprador. Caso não seja compatível com o seu bolso, há sempre a possibilidade de juntar mais dinheiro para a entrada ou de comparar as taxas de juros e os custos operacionais dos bancos, os quais influenciam a transação imobiliária final. Além disso, é primordial o uso de um simulador de financiamento imobiliário para responder qual o valor da parcela de um financiamento de imóvel, pois essa ferramenta vai especificá-lo com exatidão.

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