O que significa alienação fiduciária?

Para quem está se planejando para comprar uma casa ou apartamento, provavelmente já se deparou em algum momento com o termo alienação fiduciária. Para pessoas que são leigas em assuntos jurídicos, o termo e seu significado podem confundir. 

Pensando nisso, vamos simplificar o conceito para você. Alienação fiduciária nada mais é do que o ato de “transferir algo com confiança”. Trata-se de um termo utilizado para classificar um dos possíveis tipos de empréstimo com garantia.

A seguir, explicamos com detalhes o que é esse termo, assim como seu funcionamento e vantagens. Boa leitura!

O que é alienação fiduciária?

A alienação fiduciária, também chamada de alienação em garantia, é uma modalidade de empréstimo – tanto para compra de imóveis quanto de bens móveis, especialmente automóveis – em que o devedor, para garantir o pagamento, transfere um bem para o credor como garantia enquanto quita as parcelas de algo que deseja adquirir.

O nome pode parecer complicado, mas perceba que a explicação é simples: alienar significa transferir a propriedade de algo para outra pessoa, enquanto fidúcia significa confiança.

É por esse motivo que introduzimos esse artigo com a explicação de que alienação fiduciária significa “transferir algo com confiança”. Nessa modalidade, o devedor passa um bem ao credor como garantia de pagamento do empréstimo.

A legislação que regulamenta a alienação fiduciária é a de nº 9514/97, lei que assegura o acesso a essa modalidade em operações de empréstimo tanto para pessoa física quanto jurídica.

Como funciona?

Para que você entenda melhor como funciona a alienação fiduciária, vamos utilizar um exemplo. Vamos supor que você quer comprar um imóvel, mas não possui recursos suficientes para adquirir esse bem à vista, já que se trata de um valor muito elevado. 

Então, você procura uma instituição financeira para pedir um empréstimo ou financiamento. O banco escolhido pode sugerir que vocês assinem um contrato, em que você compra o imóvel em parcelas, mas o mesmo permanece no nome da instituição financeira.

Você pode até usufruir do imóvel e o utilizar como seu, mas este permanece no nome da instituição até que todas as parcelas sejam quitadas. Caso você deixe de pagar as parcelas em dia, a instituição tem o direito de reaver o imóvel, assim como vendê-lo para outra pessoa.

Essa é uma das possibilidades da alienação fiduciária: a transmissão do bem que você deseja adquirir ao credor como garantia pelo pagamento deste. A propriedade, então, fica no nome da instituição financeira enquanto o devedor paga por ela em prestações. 

Outro tipo de alienação fiduciária muito vantajoso é o home equity, termo usado para identificar o empréstimo com imóvel de garantia.

Home Equity

O home equity é uma operação de crédito em que um imóvel é dado em garantia, seja ele comercial ou residencial, para solicitar crédito em alguma instituição financeira.  

O imóvel a ser dado como garantia, no entanto, precisa estar quitado e no seu nome. Assim, o banco se torna dono dessa propriedade durante o período em que a dívida existir.

Em outras palavras, o credor recebe o bem como garantia para conceder o valor solicitado, tornando-se dono temporário da propriedade, até que o empréstimo seja devidamente quitado. Dessa forma, é feito o processo de alienação fiduciária, por meio de um contrato entre instituição financeira e contratante.

Uma das principais diferenças do home equity para outras modalidades de empréstimo é que o valor emprestado pela instituição financeira pode ser usado para qualquer finalidade. Assim, não é necessário especificar para onde vai o dinheiro emprestado.

Terminei de pagar o empréstimo, e agora?

Uma das dúvidas que surgem no processo de alienação fiduciária é como transferir a propriedade alienada novamente para o seu nome

Se você terminou de pagar as parcelas do empréstimo solicitado, você deve atualizar essa informação no registro do imóvel. Assim que o credor receber o pagamento da última parcela do empréstimo, ele deve apresentar um documento com a informação de que a alienação foi quitada.

Para tirar a alienação fiduciária do registro de imóvel após a quitação do empréstimo, o devedor deve ir até o cartório de registro de imóvel com a documentação necessária  referente à quitação da dívida para solicitar a atualização. 

A informação de que o bem foi alienado anteriormente ainda aparece no histórico do imóvel, mas uma nova cláusula será adicionada, sinalizando que a dívida foi quitada.

Vantagens da alienação fiduciária

De uma maneira geral, a alienação fiduciária é um recurso que aumenta a garantia de pagamento, já que demonstra à instituição financeira que a pessoa que solicitou o crédito está disposta a pagar as parcelas, pois deixou um bem alienado e poderá perdê-lo caso fique inadimplente.

Com isso, por se tratar de um processo menos burocrático e com riscos menores de inadimplência, a alienação fiduciária é uma boa solução para o cliente que procura um empréstimo com juros mais baixos.

Outra vantagem da alienação fiduciária, como o home equity, é a liberdade para utilizar o valor em qualquer finalidade. Ao contratar um home equity, você não precisa informar para que o valor vai ser usado, tampouco apresentar planilha de gastos para demonstrar em que o empréstimo foi destinado, diferente do que acontece em outras modalidades de empréstimo.

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