O que é alienação fiduciária? Saiba como funciona, vantagens e cuidados

O que é alienação fiduciária?

A alienação fiduciária, também chamada de alienação em garantia, é uma modalidade de empréstimo – tanto para compra de imóveis quanto de bens móveis, especialmente automóveis – em que o devedor, para garantir o pagamento, transfere um bem para o credor como garantia enquanto quita as parcelas de algo que deseja adquirir.

O nome pode parecer complicado, mas perceba que a explicação é simples: alienar significa transferir a propriedade de algo para outra pessoa, enquanto fidúcia significa confiança.

É por esse motivo que introduzimos esse artigo com a explicação de que alienação fiduciária significa “transferir algo com confiança”. Nessa modalidade, o devedor passa um bem ao credor como garantia de pagamento do empréstimo.

A legislação que regulamenta a alienação fiduciária é a de nº 9514/97, lei que assegura o acesso a essa modalidade em operações de empréstimo tanto para pessoa física quanto jurídica

Para que serve a alienação fiduciária?

Agora que você já sabe o que é alienação fiduciária, é necessário saber para que ela serve na prática. 

Resumindo, trata-se de um tipo de garantia oferecida em financiamentos ou empréstimos feitos por instituições financeiras. 

Essa modalidade foi criada para substituir a hipoteca nessas operações com imóveis em garantia por ser mais simples. Essa novidade diminuiu o risco de inadimplência e isso se transformou em melhores condições de pagamento para os clientes.

Como funciona a alienação fiduciária?

Para que você entenda melhor como funciona a alienação fiduciária, vamos utilizar um exemplo. Vamos supor que você quer comprar um imóvel, mas não possui recursos suficientes para adquirir esse bem à vista, já que se trata de um valor muito elevado. 

Então, você procura uma instituição financeira para pedir um empréstimo ou financiamento. O banco escolhido pode sugerir que vocês assinem um contrato, em que você compra o imóvel em parcelas, mas o mesmo permanece no nome da instituição financeira.

Você pode até usufruir do imóvel e o utilizar como seu, mas este permanece no nome da instituição até que todas as parcelas sejam quitadas. Caso você deixe de pagar as parcelas em dia, a instituição tem o direito de reaver o imóvel, assim como vendê-lo para outra pessoa.

Essa é uma das possibilidades da alienação em garantia: a transmissão do bem que você deseja adquirir ao credor como garantia pelo pagamento deste. A propriedade, então, fica no nome da instituição financeira enquanto o devedor paga por ela em prestações. 

Outro tipo de alienação fiduciária muito vantajoso é o home equity, termo usado para identificar o empréstimo com imóvel de garantia.

Home Equity

O home equity é uma operação de crédito em que um imóvel é dado em garantia, seja ele comercial ou residencial, para solicitar crédito em alguma instituição financeira.  

O imóvel a ser dado como garantia, no entanto, precisa estar quitado e no seu nome.

Assim, o banco se torna dono dessa propriedade durante o período em que a dívida existir.

Em outras palavras, o credor recebe o bem como garantia para conceder o valor solicitado, tornando-se dono temporário da propriedade, até que o empréstimo seja devidamente quitado. Dessa forma, é feito o processo de alienação fiduciária, por meio de um contrato entre instituição financeira e contratante.

Uma das principais diferenças do home equity para outras modalidades de empréstimo é que o valor emprestado pela instituição financeira pode ser usado para qualquer finalidade. 

Desse modo, não é necessário especificar para onde vai o dinheiro emprestado.

Vantagens da alienação fiduciária

De modo geral, a alienação em garantia aumenta a garantia de pagamento, já que demonstra à instituição financeira que o solicitante do crédito está disposto a pagar as parcelas, pois deixou um bem alienado e poderá perdê-lo caso fique inadimplente.

Com isso, por se tratar de um processo menos burocrático e com riscos menores de inadimplência, a alienação fiduciária é uma boa solução para o cliente que procura um empréstimo com juros mais baixos.

Outra vantagem da alienação fiduciária, como o home equity, é a liberdade para utilizar o valor em qualquer finalidade. 

Ao contratar um empréstimo com garantia de imóvel, você não precisa informar para que o valor vai ser usado, tampouco apresentar planilha de gastos para demonstrar em que o empréstimo foi destinado, diferente do que acontece em outras modalidades de empréstimo.

Quais cuidados tomar antes de fazer a alienação fiduciária?

Antes de concretizar um empréstimo com garantia, alguns cuidados são necessários. O cliente precisa analisar suas finanças com cuidado para descobrir se a parcela acordada realmente vai caber no bolso e se não comprometerá sua renda ou o orçamento familiar.

Além disso, é fundamental procurar empresas sérias e seguras.

A Credihome é uma fintech com expertise em assessoria de financiamentos imobiliários e totalmente gratuita, que conecta o cliente ao financiamento imobiliário ou ao crédito com garantia de imóvel e não solicita pagamento prévio para liberação do dinheiro.

Se quiser, é possível fazer uma simulação de empréstimo agora mesmo!

Terminei de pagar o empréstimo, e agora?

Uma das dúvidas que surgem no processo de alienação fiduciária é como transferir a propriedade alienada de volta para o seu nome.

Caso você tenha terminado de pagar as parcelas do crédito solicitado, é necessário atualizar essa informação no registro do imóvel. Assim que o credor receber o pagamento da última parcela, ele deve apresentar um documento com a informação de que a quitação de alienação fiduciária foi concretizada.

Para remover a alienação do registro do imóvel após a quitação do empréstimo, o devedor deve ir até o cartório de registro de imóvel com a documentação necessária referente ao pagamento da dívida para solicitar a atualização.

A informação de que o bem foi alienado anteriormente ainda aparece no histórico do imóvel, mas uma nova cláusula será adicionada, sinalizando que a dívida foi quitada

É possível vender um imóvel alienado?

Sim, é possível! Desde que a instituição financeira responsável pelo financiamento autorize de modo expresso e documentado.

Como normalmente os contratos de financiamento imobiliário possuem uma cláusula de alienação em garantia, que assemelha-se a hipoteca, esse trâmite é realizado após a quitação total do financiamento. 

Assim, só é possível realizar a venda com a autorização do banco. Caso contrário, se o bem for vendido sem o conhecimento ou a autorização do banco, o vendedor continuará respondendo integralmente pelo pagamento das prestações.

Portanto, considerando que o contrato de financiamento imobiliário possui como garantia a alienação fiduciária, o imóvel será do banco até a quitação total das parcelas e, dessa forma, só poderá ser vendido com a autorização expressa e por escrito da instituição financeira, sob pena de o vendedor continuar a responder por todas as dívidas.

Qual é a diferença entre a alienação fiduciária e outras garantias?

A alienação fiduciária, assim como a hipoteca e o penhor são chamadas garantias reais, nelas o bem fica atrelado ao pagamento da dívida. Mesmo quando vendido, o novo dono poderá ter seu bem tomado, caso a dívida não tenha sido regularmente paga.

Ao contrário das garantias pessoais, como a fiança e o aval. Nesses casos, uma outra pessoa, com a totalidade de seu patrimônio, assume a responsabilidade pelo pagamento de uma dívida que originalmente não é sua. Neste caso, temos como exemplo um fiador que se responsabiliza por pagar o aluguel, caso o inquilino não pague.

Já nas garantias reais, uma vinculação jurídica é estabelecida entre um bem e a obrigação do pagamento. Assim, mesmo que o bem seja transferido do devedor a outra pessoa (venda, doação, herança, etc.) ainda estará atrelado a esse pagamento.

Por isso, o credor interessado poderá “tomar” o bem de quem quer que seja, caso o pagamento devido não tenha sido feito.

Quitação de alienação fiduciária

Imagine que você gostou da explicação e fez um home equity, logo o bem utilizado no empréstimo será  de propriedade da instituição financeira até o momento que ainda houver algum valor a ser pago.

A partir do momento em que você pagar a última parcela, significa que realizou a quitação da alienação fiduciária. Também conhecida como quitação do empréstimo.

Dúvidas Frequentes sobre Alienação Fiduciária

Para que serve a alienação fiduciária?

Trata-se de um tipo de garantia oferecida em financiamentos ou empréstimos feitos por instituições financeiras. 

Essa modalidade foi criada para substituir a hipoteca nessas operações com imóveis em garantia por ser mais simples. Essa novidade diminuiu o risco de inadimplência e isso se transformou em melhores condições de pagamento para os clientes.

Isso quer dizer que é o fim da sua dívida. Agora o bem é de fato propriedade sua, ou seja, não mais da instituição financeira que você fez o financiamento.

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