Entenda tudo sobre o ITBI no Financiamento Imobiliário

A compra do imóvel, para muitos, é a realização de um sonho. É importante, no entanto, termos ciência de sua complexidade e de todos os aspectos burocráticos e financeiros que envolvem a aquisição, entre eles estão despesas com os impostos, como o ITBI (Imposto sobre a transmissão de bens imóveis).

Desconhecido por muitos, o ITBI faz parte dos gastos da compra de uma propriedade. Cabe à prefeitura definir o valor aplicado da alíquota. A seguir, vamos esclarecer o que é ITBI e algumas questões importantes sobre ele. Confira!

O que é ITBI?

O ITBI é um imposto previsto pela Constituição Federal, cobrado sempre que há a transmissão de propriedade de um imóvel entre duas pessoas, devido a uma compra, gerando ônus. Seu pagamento é obrigatório. Logo, caso não seja realizado, a transmissão não é concretizada.

Trata-se de um tributo municipal pago pelo comprador à prefeitura onde o imóvel está situado, antes da negociação. Se não for feito o pagamento, a documentação não será liberada, e a compra não se efetivará.

A prefeitura é responsável pelo recolhimento e decisão do valor da alíquota, que será empregada sobre o valor do imóvel.

A guia de recolhimento do ITBI somente é emitida após a apresentação de documentos como formulários da prefeitura, contratos e comprovantes de pagamento. Assim, o valor do ITBI não pode ser parcelado, sendo obrigatório para pessoas físicas que compram ou transfiram um imóvel.

Por que e quando pagar o ITBI?

O pagamento desse imposto é primordial para a regularização do imóvel junto ao seu registro público.

Além disso, o pagamento do ITBI garante seu acesso a serviços básicos oferecidos pela prefeitura, como coleta de lixo, asfaltamento de vias, abastecimento de água e instalação de luz. Portanto, os valores arrecadados são utilizados para beneficiar o próprio município.

Em regra, o ITBI é pago apenas no momento da aquisição do imóvel ou em uma simples transferência envolvendo uma pessoa física viva. Não se aplica à transferência de bens com nome de alguém falecido.

Além disso, em algumas prefeituras, o ITBI é pago somente após a emissão da escritura pública. Em outras, o recolhimento deve apenas ocorrer quando registrar a escritura. Logo, recomendamos que você pesquise como funciona o pagamento do imposto na cidade do seu imóvel.

Como é calculado o ITBI?

A alíquota utilizada no cálculo varia de 2% a 3%. Esse procedimento é feito por meio da multiplicação da base de cálculo pela alíquota do imposto.

Essa taxa considera o valor que o imóvel é negociado no mercado – também chamado de valor venal. Usa-se também o valor venal de referência determinado por cada prefeitura. O cálculo do ITBI é feito com base no que for maior. Dessa forma, a fórmula é simples:

  • ITBI = valor venal x alíquota

Essa equação só serve para a compra direta de um imóvel. Quando feita por meio de um financiamento, o valor do ITBI muda.

Nos financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e Habitação de Interesse Social (HIS), é utilizada uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, respeitando um limite máximo definido pela prefeitura.

O valor do financiamento do imóvel é limitado a cerca de R$90.000,00. Números superiores a esse vão ter a aplicação de um percentual de 3%. Portanto, a fórmula desse cálculo é:

  • ITBI = (F) x 0,5% + (BC – F) x 3%

O F significa o financiamento realizado pelo SFH, PAR e HIS, limitado ao valor de cerca de R$90.000,00. Já o BC é o valor venal do imóvel ou valor venal de referência da prefeitura.

Como conseguir isenção ou desconto do ITBI?

Quando o imóvel é financiado por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é possível obter um desconto de 50% do valor do ITBI, se for a compra do seu primeiro imóvel.

Nesse caso, vai depender do valor pago por ele. Nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, essa regra vale para imóveis de até R$1.500.000,00. No restante do país, o limite é de 950 mil reais.

Para quem compra pelo Programa Minha Casa Minha Vida, o desconto no valor do ITBI pode chegar a 75%, dependendo do preço do imóvel e da faixa de renda do comprador. Nesse caso, cada município define os critérios de cobrança do ITBI. Algumas prefeituras concedem descontos sobre o tributo.

Diante disso, fica claro o que é ITBI, pago na compra ou transmissão de imóvel, seja de forma direta ou no financiamento. Cabe ressaltar que você deve se planejar para o pagamento do ITBI. 

Para isso, aconselha-se reservar uma quantia apenas para quitar o imóvel, pesquisar sobre a política de pagamento e descontos da prefeitura, bem como conhecer sobre alíquotas e documentos.

Dúvidas frequentes sobre ITBI

Qual é o valor do ITBI?

O  ITBI é o imposto cobrado para a transferência de imóveis. Ele está presente em quase todas as transações imobiliárias e o seu valor pode chegar a 3% do valor do imóvel.

Como se calcula o valor do ITBI de um imóvel?

Conforme já foi explicado, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis não possui um valor fixo de cobrança. Assim, para calcular esse tributo, é necessário considerar uma porcentagem do valor venal do imóvel.

Nos financiamentos imobiliários, o cálculo muda um pouco. Nos financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e Habitação de Interesse Social (HIS), é utilizada uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, respeitando um limite máximo definido pela prefeitura.

Em linhas gerais, o cálculo pode ser feito da seguinte forma: ITBI = valor venal x alíquota.

Em que momento tenho que pagar?

O ITBI deve ser pago antes de dar andamento à transmissão da propriedade ou do direito real sobre o bem no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, deve ser preenchido um documento próprio do município.

Sem o pagamento prévio do ITBI, não é possível fazer a transmissão da propriedade do imóvel.

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15 comentários sobre “Entenda tudo sobre o ITBI no Financiamento Imobiliário

  1. Qual a base legal a prefeitura se utiliza para limitar o valor aproximado de R$90.000,00 para o campo de valor financiado, ou qualquer outro que seja estipulado?

    • Eunice, alguns bancos limitam o valor mínimo de financiamento, mas isso não há influência da prefeitura.

  2. Tenho dúvidas ainda. O valor do ITBI a ser recolhido é calculado sobre o valor venial do imóvel ou sobre o valor da compra do mesmo? Sem financiamento

  3. em São Paulo se compro um imóvel residencial por R$ 570.000,00 ( valor venal R$ 250.000,00 e será financiado R$400.00,00 qual será o IPTU , como calcular quando se trata de financiamento ? será usado o valor venal ou o de compra cheio ? podem , por favor, calcular e mostrar a fórmula de cálculo? Grato

  4. Olá comprei uma casa com meu ex esposo no plano minha casa minha vida ,nos divorciados e agora para a retirada do nome dele do contrato tive que pagar 2%do valor que ainda está financiado.
    Eu não teria direito a isenção por ser 1⁰ imóvel?

    • Olá, existe um desconto de aquisição de primeiro imóvel, que é dado apenas na taxa de registro e não no ITBI. Não há isenção de nenhuma das duas tarifas, apenas esse desconto no cartório. Este desconto, de primeiro imóvel foi dado a vocês provavelmente na ocasião do registro do contrato que assinaram com a Caixa quando ainda era casado. Este desconto apenas é concedido uma única vez. Agora que se divorciou e está assumindo a parte que pertencia ao cônjuge e tirando ele do contrato, o desconto não é mais concedido.

  5. Olá, estou comprando um imóvel e vou assumir o financiamento em andamento do vendedor, ou seja, transferência de financiamento. Nesse caso o ITBI precisa ser pago ou não?

    • Olá, se você estiver comprando do vendedor, for fazer o financiamento no seu nome, quitar o saldo que ele possui na outra instituição e assumir o contrato de financiamento em seu nome sim, é necessário pagar o ITBI porque há transferência de bem.

      Porém, se o que você estiver fazendo for um contrato de compra e venda (Contrato de gaveta) assumindo a dívida do vendedor com o banco, e o financiamento for continuar no nome dele, o ITBI só será pago quando for passar a escritura do imóvel para o seu nome.
      Mas é importante ressaltar que esta não é uma operação Legal no ponto de vista jurídico, pois, este contrato não tem força de escritura e em caso de falecimento do vendedor o imóvel pertence ao seu herdeiro legal.
      O correto é fazer uma operação de compra e venda, financiando no seu nome mesmo diretamente com o banco.

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