Entenda tudo sobre o ITBI no Financiamento Imobiliário

A compra do imóvel, para muitos, é a realização de um sonho. Logo, em vários casos, essa decisão acaba se tornando mais emocional. Todavia, é importante termos ciência de sua complexidade e de todos os aspectos burocráticos e financeiros que envolvem tal aquisição, entre eles estão despesas com os impostos.

Por exemplo, há o ITBI aplicado ao financiamento imobiliário. Desconhecido por muitos, ele é o Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis e faz parte dos gastos da compra de uma propriedade. Cabe à prefeitura definir o valor aplicado da alíquota.

Nesta matéria pretendemos esclarecer o que é ITBI e algumas questões importantes sobre ele. Fique conosco para saber mais!

O que é ITBI?

O ITBI é um imposto previsto pela Constituição Federal, cobrado sempre que há a transmissão de propriedade de um imóvel inter-vivos, devido a uma compra, gerando ônus. Seu pagamento é obrigatório. Logo, caso não seja realizado, a transmissão não é concretizada.

Trata-se de um tributo municipal pago pelo comprador dele à Prefeitura onde o imóvel está situado, antes da negociação. Se não for feito o pagamento, a documentação não será liberada, e a compra não se efetivará.

A prefeitura é responsável pelo recolhimento e decisão do valor da alíquota, que será empregada sobre o valor venal do imóvel.

A guia de recolhimento do ITBI somente é emitida após a apresentação de documentos como formulários da prefeitura, contratos e comprovantes de pagamento. Assim, o valor do ITBI não pode ser parcelado, sendo obrigatório para pessoas físicas que comprem ou transfiram um imóvel.

Por que e quando pagar o ITBI?

O pagamento desse imposto é primordial para a regularização do imóvel junto ao seu registro público.

Além disso, é garantido o acesso da propriedade aos serviços básicos oferecidos pela prefeitura, como coleta de lixo, asfaltamento de vias, abastecimento de água e instalação de luz. Os valores arrecadados são utilizados para beneficiar o próprio município.

Em regra, o ITBI é pago apenas no momento da aquisição do imóvel ou em uma simples transferência envolvendo uma pessoa física viva. Não se aplica à transferência de bens com nome de alguém falecido.

Ademais, em algumas prefeituras, o ITBI somente é pago após ser lavrada a escritura pública. Em outras, estabeleceu-se que o recolhimento deve apenas ocorrer quando registrar a escritura pública. Logo, o comprador deve pesquisar como funciona na cidade do seu imóvel.

Como é calculado o ITBI?

A alíquota utilizada no cálculo varia de 2% a 3%. Esse procedimento é feito por meio da multiplicação da base de cálculo pela alíquota do imposto.

Tal base vai considerar o valor venal do imóvel, o qual se trata da quantia que a propriedade é negociada no mercado. Usa-se também o valor venal de referência determinado por cada prefeitura. É empregado para o cálculo do imposto o que for maior. Dessa forma, a fórmula é simples:

ITBI = valor venal x alíquota.

Essa equação só serve para a compra direta de um imóvel. Quando feita por meio de um financiamento, o valor do ITBI muda.

Nos financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e Habitação de Interesse Social (HIS), é utilizada uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, respeitando um limite máximo definido pela prefeitura.

O valor do financiamento do imóvel é limitado a cerca de R$90.000,00. Números superiores a esse vão ter a aplicação de um percentual de 3%. Portanto, a formula desse cálculo é:

ITBI = (F) x 0,5% + (BC – F) x 3%.

O F significa o financiamento realizado pelo SFH, PAR e HIS, limitado ao valor de cerca de R$90.000,00. Já o BC é o valor venal do imóvel ou valor venal de referência da prefeitura.

Como conseguir isenções ou desconto do ITBI?

Quando o imóvel é financiado por meio do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), é possível obter um desconto de 50% do valor do tributo, se for a compra do seu primeiro imóvel.

Nesse caso, vai depender do valor pago por ele. Nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, essa regra vale para imóveis de até R$ 1.500.000,00. No restante do país, o limite é de 950 mil reais.

Para quem compra pelo Programa Minha Casa Minha Vida, o desconto no valor do ITBI pode chegar a 75%, dependendo do preço do imóvel e da faixa de renda do comprador. Nesse caso, cada município define os critérios de cobrança do ITBI. Algumas prefeituras concedem descontos sobre o tributo.

Diante disso, fica claro o que é ITBI, pago na compra ou transmissão de imóvel, seja de forma direta ou no financiamento. Cabe ressaltar que você deve se planejar para o pagamento do ITBI. Para isso, aconselha-se a reservar uma quantia apenas para quitar o imóvel, pesquisar sobre a política de pagamento e descontos da prefeitura, bem como conhecer sobre alíquotas e documentos.

Dúvidas frequentes sobre ITBI

Qual é o valor do ITBI?

O  ITBI é o imposto cobrado para a transferência de imóveis. Ele está presente em quase todas as transações imobiliárias e o seu valor pode chegar a 3% do valor do imóvel.

Como se calcula o valor do ITBI de um imóvel?

Conforme já foi explicado, o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis não possui um valor fixo de cobrança. Assim, para calcular esse tributo, é necessário considerar uma porcentagem do valor venal do imóvel.
Nos financiamentos imobiliários, o cálculo muda um pouco. Nos financiamentos do Sistema Financeiro de Habitação (SFH), Programa de Arrendamento Residencial (PAR) e Habitação de Interesse Social (HIS), é utilizada uma alíquota de 0,5% sobre o valor financiado, respeitando um limite máximo definido pela prefeitura.
Em linhas gerais, o cálculo pode ser feito da seguinte forma: ITBI = valor venal x alíquota.

Em que momento tenho que pagar o ITBI?

O ITBI deve ser pago antes de dar andamento à transmissão da propriedade ou do direito real sobre o bem no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, deve ser preenchido um documento próprio do município.
Sem o pagamento prévio do ITBI, não é possível fazer a transmissão da propriedade do imóvel.

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4 comentários sobre “Entenda tudo sobre o ITBI no Financiamento Imobiliário

  1. Boa tarde!
    Existe um erro na explicação do que trata o desconto de ITBI, mesmo que seja a primeira aquisição pelo SFH o desconto, que na verdade é um percentual na base de cálculo e não 50%. Os 50% mencionado refere-se ao registro da compra e alienação fiduciária

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